鄧成波，人稱「波叔」，現年86歲的他，縱橫香港樓市超過40載，其名下擁有遍布全港九龍、新界、港島共計200多項工商舖物業，是圈內名氣響當當的「鋪王」之一。
波叔從70年代開始炒買鋪位，曾經成功改造出香港最具代表性的電子產品集中地——旺角電腦中心，改造商鋪、打造酒樓、參與活化工廈的改造潮流等。
經歷過1997年的金融危機，2003年的非典疫情的兩次重大打擊，都做到了轉危為機，并重新站起。
鄧氏家族旗下的業務除傳統強項街鋪、商廈工廈外，還涵蓋住宅、酒店、公寓以及養老、教育等多個領域。
然而，今年的新冠肺炎疫情之下，波叔這一回，似乎遇到了一些危機。
降價兩成半！4.5億放售太子地盤
昨日，仲量聯行資本市場部有消息指，鋪王鄧成波委托其出售位于太子基隆街地盤，將以現狀及連現有租約出售。目前有業主叫價為4.5億。市傳鄧成波早前曾以6億元放售上述項目，最新叫價已減價1.5億元或25%。
該物業為太子基隆街1、3、5及7號全棟以及太子基隆街9-11號超過20%不可分割業權份數，設計地盤面積約為5654平方呎，城市規劃為住宅（甲類）用途，高度限制由主水準基準起計100米，地積比率最高為9倍，最大可建樓面面積約50888平方呎。
（太子基隆街）
據悉，該項目是當時業主早年分段購入，后來波叔曾在市場放售，標價為6億，相較于現在業主4.5億的意向價，降價幅度超過兩成，可見波叔亦急于放售。
此次標售物業的截標日期為2020年9月8日正午12時。
疫情以來 撻定消息頻傳不止
此次疫情對于香港樓市的沖擊較大，就連「鋪王」也不例外。關于波叔撻定的消息頻頻傳來，有關旺角逸豪酒店、屯門民生物流中心還有美孚萬事達廣場百樂門酒家、荃灣楊屋道立坊地舖連1樓等，涉及資金達到20多億。
今年5月，有消息指波叔以15億的意向價，放出5個市區鋪位，以25億的價格放出位于西貢的5棟工業大廈，當年他購入這5棟工廈的價格為18.83億。
對于本港持續的疫情，鄧成波表示目前只能減價套現，他指「疫苗盡快面世，才可翻身」。
（鄧成波期待新冠疫苗快些面世，緩解市況。）
疫情之下 波叔父子「撲水供樓」
雖為鋪王，但疫情之下，亦要忙于尋現金流。
近期地產圈有消息指，因疫情原因，就連鋪王鄧成波和其兒子鄧耀升，都要靠向銀行和財務公司借錢供樓。鄧成波近期曾對媒體表示，銀行和財務公司都要去借，理由是「供樓維持商譽」。
他表示，本希望明年將部分業務上市，但經歷去年的修例風波事件及今年的新冠肺炎疫情后，香港的酒店及餐飲業受到了巨大沖擊。
鋪王不僅需要借款供樓，且要面對高額的利息。有消息指，父子二人向財務公司借款的年息最高達到30厘，鄧成波表示，相比之下，盡管銀行的利息會較低一些，但因已向銀行「借到爆」，即使財務公司利息再高也就「咁就貴啲都要借」，理由是「為了下一代。」
（鄧成波）
說到下一代，鄧成波兒子鄧耀升本想要成為「酒店大亨」，近幾年來，創立了以其名字命名的陞域集團Stan Group，購入市值達到百億的物業，結果在疫情之下，這些物業如今變成了沉重的經濟負擔。
（圖為鄧耀升）
有消息指，鄧耀升在2017年收購及裝修總成本就達到了150億元，目前有集團旗下有14棟酒店，但因疫情原因，酒店的業務只能陷入停滯。
（集團旗下旭逸酒店）
旗下的酒店項目旭逸酒店在5月開張之初，便大幅降價，標準客房打五折，僅售260元一晚。位于觀塘鬧市的駱駝漆中心，目前也只有一樓用作經營散貨賣場。
旺區現棄租潮
港零售全年料跌19.7%
本港爆發第三波疫情，羅兵咸永道昨日預計，6月及7月零售銷售都跌逾20%，全年零售銷售按年下跌19.7%至3460億元。該行期望第三波疫情在8月底完結，零售銷售在11月恢復增長。
羅兵咸消費市場行業亞太區、中國內地及香港主管合伙人鄭煥然表示，疫情下除超級市場外，其他零售行業表現都較差，珠寶首飾、鐘表及名貴禮物仍為最受災的類別，下半年或最多跌逾70%。
鄭煥然表示，旺區都出現棄租個案，有國際品牌暫時離開香港，本港公司亦都減少據點，相信情況會持續，預料旺區鋪租繼續下跌，全年跌30%至40%，很多零售商都會重組鋪面。他續指，銅鑼灣最先出現退租潮，希望僅為「洗牌」的情況，在疫情穩定后可租回旺區店鋪，料日后大型品牌重新進駐時，租金可減少四至五成。
鄭煥然又指出，即時疫情爆發前奢侈品市場已開始轉向內地市場，經歷社會事件及疫情后，相信不經香港、直接打入內地市場的國際品牌會增加。不過，他亦相信國際品牌對內地市場認識不夠深，有關做法成效未必高。至于旗下客戶下半年部署較保守，但不至于短期內撤離香港。
他直指香港政府需要努力改善香港營商環境，維持作為旅游目的地的競爭力，以及東方之珠、購物天堂等形象。至于本地零售商在疫苗成功研發前，仍需受制于疫情制訂策略，不可只偏重線下銷售，同時需爭取內地市場份額。
周健鑫
說去香港買數碼產品的話，首先推薦的肯定是百老匯、豐澤這樣的大型連鎖商。雖然價格略高，但畢竟是正品行貨，質量有保證，后續的維修服務也比較到位，靠譜。可很多電子產品發燒友比較愛玩機，對產品也比較了解，于是喜歡去香港淘一淘物美價廉的水貨。
那么問題來了，在香港，除了去豐澤百老匯這些連鎖商，還能在哪里買到物美價廉的電子產品呢？
友誠大廈
地址：旺角西洋菜街南街51號（旺角地鐵站E2出口）
這里的數碼產品店鋪都是在樓上，原因嘛，當然是租金便宜。產品方面，以攝影、影音方面的為主。影音發燒友們可以留意一下，行貨水貨都有。即便是行貨，價格也比內地便宜不少，而水貨的價格則更是個大寫的低。
星際城市
地址:香港九龍旺角山東街47-51號
星際城市，一聽就像是玩游戲的。所以，這里的產品多是電腦周邊耗材配件，筆記本電腦之類的，是電腦發燒友值得去的地方。當然，也有單反相機之類的，不過很少。在這里掃貨的話，多嘮叨幾句，還會送你點小配件啥的，如果不要一些無關緊要的配件，還可以把價格壓低一些。
天祥攝影
地址：九龍尖沙咀加拿芬道6B號
天祥，香港的老牌子，傳統攝影器材商行。這里很適合那些比較有情懷的發燒友去淘寶，各種攝像器材，不管是當下最流行的，還是過去的經典款，甚至是一些老古董設備，多半都能找到。
高登電腦中心
地址：九龍深水埗福華街146-152號
高登，香港歷史悠久的電腦城，坐落在那個位置也好些年頭了。如果要去這里的話，千萬別被它破舊的外表蒙蔽了，雖然這里的環境有點土雞瓦狗，但里面賣的東西可一點都不賴，數碼產品的齊全程度，可以說不亞于香港任何一家電子產品店，不管是水貨還是行貨。但是這里的價格吧，相對其他地方的水貨，可能就會相對高一點。
先達廣場
地址：九龍旺角亞皆老街83號
提到香港的數碼產品和水貨，先達廣場是必須要提的，因為這里太有名了。可謂是香港最著名的水貨市場。而且這里的市場價格，也是常常被許多報價網拿來做參考。在先達廣場買東西，最大的好處是能迅速找到最新的產品。比如蘋果新產品出來，要想嘗鮮的話，最好就去先達，款式齊全，價錢也便宜。除了水貨外，這里的二手貨也挺多。
旺角電腦中心
地址：旺角奶路臣街8號
旺角，挺熱鬧的，所以在這逛的人肯定不少。和先達廣場一樣，很多新鮮出爐的數碼產品都可以在這里找到，水貨行貨都有，很多商家也是兩種都在賣。
當然，香港能買電子產品的地方多了，上面這些也僅限于部分朋友提供的攻略信息。鄉親們如果有啥更好的推薦，歡迎留言。
最后還是友情提示下，去香港買水貨的話，一定要懂行，或者帶個懂行的人，小心被坑哦。
摘自微信公眾號香港通
暢行天下一路與你相伴！
997年7月1日香港正式回歸，22年的時間里正是因為有了祖國在各個方面強有力的支持，香港才能平穩地度過了亞洲經濟危機和2008年由雷曼破產事件引發的全球金融危機，獲得了持續的繁榮，讓“東方之珠”的光芒熠熠生輝。
近兩年“一帶一路”建設和《粵港澳大灣區發展規劃綱要》的出臺，讓香港獲得了新的生機，據統計每年都有近6000萬游客赴港，而近七成游客來自內地，香港與內地的關系從來沒有像現在如此密切，不可分割。
在這近七成的內地游客中，赴港購買電子產品的游客占了很重要的一席。他們為何會對香港電子產品著迷，二十多年時間里又發生了哪些變化？對消費電子產品未來發展的啟迪意義又有哪些，本期“特別企劃”，我們聚焦香港，以電子產品的角度重新讀懂它......
一條鴨寮街見證內地人赴港購買電子產品的變化
提到電子產品集散地，對于大部分讀者而言，往往會想到亞洲最大的電子產品集散地——深圳華強北，因為在那里不管什么數碼產品，基本上都能買到，甚至有些產品還未上市。
但如果想購買的電子產品要求質量好但價格便宜，香港無疑是內地游客的首選，因為匯率低，稅收方面基本上全免，再加上香港在國際市場的定位和 “購物天堂”的美譽，自然成了許多電子發燒友們的主要目的地，而香港電子一條街——鴨寮街是內地游客購買電子產品的第一站。
鴨寮街位于香港九龍半島深水埗區，得名于鴨寮村，二十世紀初它還是一片汪洋大海，經過大規模的填海工程后形成了一座村莊，當時就是蓋滿鴨寮，鴨寮街亦因此而命名。
其實早在上世紀五六十年代，這里已經開始售賣各種電器，只不過以地攤兒形式存在，售賣的電器也是二手陳舊 的居多，應該是香港最早的“電子產品跳蚤市場”。進入七十年代，以商鋪形式進行經營的門店漸漸多了起來，售賣的電子產品也開始不僅僅是二手電器， 各種最新款的電子零配件、插板、電路板零件成為了主要商品；進入八十年代，內地游客光顧香港鴨寮街開始成為一種時尚，特別是廣深一帶的第一批電子產品經銷商，往往會來到這里購買各種音響設備，也為深圳華強北的興起邁出了重要一步。
新式電話、大哥大等通訊設備隨著香港電影開始影響更多消費者，再加上外來資本的注入，鴨寮街迎來了它的第一個輝煌階段，“來香港，必逛鴨寮”就成了內地電子發燒友們的共同選擇。
進入2003年，劉德華、梁朝偉出演經典電影《無間道1》,因劉德華買音響的地方——鴨寮街科寶膽機店也是劇中劉德華與梁朝偉第一次見面的地方，鴨寮街也就隨著這部電影真正被內地年輕人記住，并充滿向往，影響的范圍也不再僅僅局限到電子發燒友群體。
2005年，TVB時裝劇《翻新大少》（又名：鴨寮街的金蛋） 在香港無線電視翡翠臺首播，香港人勵志奮斗的精神不僅在這部劇中淋漓盡致表現了出來，引入 內地后，同樣引起了強烈的反響，人們對鴨寮街的印象不再是“電子一條街”，而是香港人逆襲的縮影，不少女性消費者也把它作為了“打卡圣地”。
2017年，香港回歸祖國二十年，這條老街被不少人稱作“尋找舊香港，見證二十年發展”的重要旅游圣地。然而也是在這一年，它和深圳華強北一樣，開始出現一些頹勢，而淘寶、京東等線上市場卻風生水起。
如今，內地人去鴨寮街購買電子產品的意向被沖淡了不少，一方面來自百老匯、豐澤、蘇寧、中原電器等大型商場的碾壓式競爭，另一方面其自身問題也不少，比如二手手機一手價格賣、問題筆記本不告知消費者， 還有山寨品層出不窮，交易有太多潛規則，內地游客便把目光投向了更有保障的大型商場
香港電子產品市場努力轉型，線上線下齊發力
如今的香港，電子產品市場無序競爭的局面開始轉變，不良商販被打擊后要么逐漸消亡，要么并入大型商場，經營越來越規范化。《消費電子》雜志發現，根據電子產品種類的不同，香港電子產品開始依據種類布局。
電腦筆記本、攝影器材領域， 西洋菜南街、星際城市、高登電腦中心、灣仔電腦城、旺角電腦中心等區域設備更齊全，更容易淘到性價比較高的產品，專業買家和賣家比較多。
手機和其配件領域，資深的游客更建議消費者去香港先達廣場選購， 特別是蘋果手機各種版本，相較于國行版，這里購買到的蘋果手機可能會便宜上2000元甚至更多。
電視、空調等其他大型電子產品，可以選擇百老匯、豐澤、中原電器等大型商場。如果覺得還不太放心，那么蘇寧與香港鐳射電器的合作的零售市場蘇寧鐳射可能會更符合內地游客的消費習慣。
香港電子產品市場的轉型不僅僅體現在線下的規模化，線上市場也開始發力，不僅僅和天貓、京東合作， 入駐店鋪；更重要的是努力發展自己 的電商平臺，DC Fever就是香港最受歡迎的數碼產品資訊平臺，HKTV Mall 緊隨其后，曾在2018 年第四季度平均總訪問量達到440萬，根據 Statista 的數據，香港地區 2023 年電子商務收 入預計將達到 64 億美元（約合人民幣 430 億元），由此來看，香港根本沒有某些外媒所言，因為內地深圳的崛起，香港開始沒落。
如果覺得線下購買不方便，作為消費者的你，完全可以走線上的方式，這樣購買到的產品會更放心，后期服務也更有保障。最近這兩年，我們也發現，通過各種電商平臺購買香港電子產品成為了新的趨勢
結語：祖國好，香港才能更好！
香港電子產品市場的興盛，大陸游客貢獻了絕大部分的力量，特別是電商時代到來后，祖國給了香港一系列的優惠政策。
由此說開，除了電子產品，在更多方面，國家主席習近平希望香港能成為國家雙向開放的重要橋頭堡，更加積極主動，助力國家全面開放。
香港特別行政區行政長官林鄭月娥6月10日在2019財新峰會香港場致辭時也表示，開放是香港的“金名片”，用好一國兩制，首先是堅守一國之本，尊重兩制差異，不斷通過特區與內地互動發展，善用香港各方面優勢，融入國家發展大局。
回顧22年的回歸史，一句話概括香港電子產品發展的箴言，祖國好，香港電子產品市場才能更繁榮，香港才能更好！